Nigdzie w Europie nie ma społeczeństwa, które z równie wielką odwagą wzięło się za budowanie domów jak w Polsce...

Będziemy mówić o kraju, w którym fakty nie są oczywiste. Przeciętny Polak zwykle wydaje więcej niż zarabia; w kraju 18-procentowego bezrobocia trudno znaleźć wykwalifikowanego robotnika do pracy na budowie, a społeczeństwo podejrzewane o marazm ruszyło do pracy w krajach Unii na czele z polskim hydraulikiem i jest tam wychwalane nad podziw. Polska jest nieprzewidywalna - i bardzo dobrze, bo w statystykach, także budowlanych wypada nader blado. W Irlandii budują rocznie ponad 20 domów lub mieszkań na 1000 mieszkańców, w innych krajach pięć-sześć, nad Wisłą zaledwie trzy. Brakuje półtora miliona jednostek mieszkalnych, więc pokolenia gnieżdżą się i cierpią pod jednym dachem. Taka sytuacja ma też dobre strony, bo motywuje do działania - wedle statystyk Polacy pracują ciężej niż w Japonii! Ponad 600 tys. budów prowadzonych w różnym tempie też świadczy o dzielności narodu. Nikt już nie czeka, aż "dostanie mieszkanie", coraz częściej zakasuje rękawy i bierze się za budowę.

Fot. Andrzej T. Papliński

Fot. Andrzej T. Papliński

Oto kolosalna różnica między Polską a starymi krajami Unii: nad Wisłą zaprawiona goryczą walka o swoje miejsce w życiu i w świecie; tam frustracja i obrona dobrobytu, zarobków, przywilejów socjalnych. Europa ma kłopoty z powodu zbyt dużych kosztów państwa, które pomaga, daje ulgi, zasiłki, leczy. Polska - przynajmniej w dziedzinie budownictwa - te koszty ma zerowe. Państwo nie daje ulg budującym, bo z powagą traktuje tylko jeden temat - niedoboru w państwowej kasie. Dla nawet małych zysków w budżecie topi różne dziedziny gospodarki, w tym również mieszkaniówkę, pozbawioną ministerstwa, ulg podatkowych, a ostatnio dobitą 22-procentowym podatkiem VAT. Każdy wie, jak trudna jest droga do własnego lokum i że państwo powinno narodowi pomóc. Bogatsze kraje mają niższy podatek VAT (19% w Holandii, 16% w Niemczech, i dla porównania 5% w Czechach - wszędzie odsetki lub raty kredytu można odpisać od kwoty opodatkowanej). Polacy są przez polityków traktowani tak, jakby każdy już miał swój pałac, a dom był tylko przedmiotem luksusu. Nic dziwnego, że kto zaczyna budować, tego wita szara strefa (do 35% rynku budowlanego).

Inwestor z szabelką?

Wszystkie te narzekania trudno zrozumieć cudzoziemcowi, który przeciera oczy ze zdumienia, widząc, ile domów powstaje na obrzeżach polskich miast i wsi. Zdziwienie przechodzi w zdumienie, gdy dowiaduje się, że to nie budują żadni deweloperzy, lecz prywatni inwestorzy, którzy organizują front robót, kupują materiały, a często sami stają do pracy. Nic to, że lekarz czy prawnik nie ma odpowiedniego wykształcenia. Liczy się rachunek ekonomiczny - wychodzi taniej, a w narodzie jest i zapał, i ugruntowane przekonanie, że na zdrowiu i budownictwie zna się każdy. Oto, czym wyróżnia się Polska budowlana w Europie. Nigdzie nie ma tyle odwagi, determinacji, pracowitości w ludziach, by oprócz pracy zawodowej, obowiązków rodzinnych, hobby, brać się za coś tak trudnego jak budowa domu. Dodajmy: budowa z nowoczesnych materiałów, głównie ceramiki i betonu komórkowego, ale prowadzona nonszalancko, z fantazją, wedle własnych koncepcji. Ktoś by powiedział - model szlachecki. Z tego powodu nie przyjął się nad Wisłą szkielet drewniany, który wymaga reżimu wykonania, a użycie mokrego drewna, czy przycinanie elementów, burzy całą koncepcję.

Ułańska fantazja? Rzecz nie do pomyślenia na Zachodzie. Przeciętny Niemiec czy Szwed boi się odpowiedzialności, a przede wszystkim nie jest na tyle samodzielny, by takiemu zadaniu podołać. Na Zachodzie kupuje się dom od dewelopera albo na rynku wtórnym. Budowa indywidualna? W Europie nie ma zaliczek. Odstępstwo od umowy, czy to architekta, czy wykonawcy, kończy się w sądzie. Robotnik w Niemczech nie uważa w pracy. Złamie nogę? Oskarży firmę albo inwestora o niezabezpieczenie budowy. Europa jak Ameryka - ma za dużo prawników, by budowę prowadzić nonszalancko. W Polsce budowanie, chociaż angażuje ogromne (pożyczone w banku) pieniądze inwestora, to wciąż loteria: wyjdzie albo nie.

To, co najostrzej dzieli te dwa światy to właśnie klasa wykonawców. Na Zachodzie pracują w wąskich specjalizacjach. Murarz nie bierze się za układanie tynków wewnętrznych, monter płyt gipsowo-kartonowych nie układa podłogi. System, który wymaga doskonałego zgrania ekip, pojawiających się w odpowiednim momencie na placu budowy. Nad Wisłą wykonawcy są wciąż mentalnie w poprzedniej epoce. Znają się na wszystkim i na niczym - i z tego powodu jakość domu jest dziełem przypadku, a wykonawcom wciąż wiele uchodzi na sucho.

Na Zachodzie sektor usług budowlanych jest zorganizowany w korporacje. Wykonawcy cenią się wysoko. W Irlandii murarzowi trzeba zapłacić 40 euro, w Belgii 30 euro na rękę, w Niemczech godzina pracy robotnika kosztuje 15 euro. Fachowiec wie, ile straci, jeśli odebrać mu uprawnienia. W Polsce zła firma może długo długo zostawiać na swoje drodze domy do rozbiórki.

Czy to znaczy, że generalnie buduje się źle? Tak nie można powiedzieć. Rośnie świadomość, jak bezpiecznie prowadzić inwestycję. Wielka rola w tym poradnika dla budujących - "Murator". Wynik budowy zależy też od poziomu rozsądku inwestora, który miota się między oszczędzaniem, a walką o jakość - te dwa cele trudno pogodzić.

Różnice są też w koncepcji domu. Zachód dawno przestał wybrzydzać. Dom mały, prosty w budowie, tani w eksploatacji - byle własny - oto cel. Ta mądrość zadomawia się i w Polsce, czego dowodem popularność projektów powtarzalnych o powierzchni 130-150 m2 (Średnia powierzchnia budowanego w Polsce domu to 139 m2).

Gdyby jeszcze architekci nie byli tak ambitni. W krajach Unii rola architekta jest bardzo usługowa. Deweloper buduje wedle własnych projektów powtarzalnych. Tak jest na przykład w Irlandii. W Niemczech architekt ma za zadanie zaprojektować dom wedle finansowych oczekiwań klienta; dom, który spełni lokalne przepisy, a później prowadzić budowę. W Polsce architekt wciąż ma bardziej status artysty niż rzemieślnika. Unika realiów budowy, rzuca wizje na papier. Efekt to projekty nadmiernie rozbudowane. Rachunek za rozczłonkowaną bryłę, wielospadowe dachy, lukarny, kolumienki, "wole oczka" płacą inwestorzy. Z drugiej strony - takie projekty, jakie oczekiwania. Polak ma trochę z Litwina czy Białorusina - lubi dom "dobrze wypasiony", bo mieszkalna stodółka to żaden dowód życiowego sukcesu. Taka bizantyjska mentalność, która - dodajmy - zmienia się szybko na korzyść opcji zachodniej: nie stać mnie na dom, który kosztuje więcej niż wystarczy, żeby w nim zamieszkać.

Domy i działki jak złoto

Tak jak kiedyś przedmiotem gromadzenia dóbr było srebro i złoto, tak teraz nieruchomości. Magiczny wzrost cen, napędzany przez rekordowo niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych. W Irlandii przez 20 lat od przystąpienia tego kraju do Unii ceny działek i domów wzrosły o 207%. Jeszcze niedawno ludzie ustawiali się nocą w kolejkach, by rano z chwilą otwarcia biur pośrednictwa, kupić budowane mieszkanie na pniu. Opłaca się w Europie brać kredyt i kupować za pieniądze banku. Także państwo wspiera tę hossę, dając ulgę w postaci możliwości odpisania odsetek (raty) kredytu od opodatkowanego dochodu. Jest też logika w tym szaleństwie - ostatnią rzeczą, jaką człowiek zrobi, to niezapłacenie raty za mieszkanie, w którym mieszka. W Holandii kredyty mieszkaniowe to ponad 90% zadłużenia gospodarstw domowych, w Niemczech 75%, we Francji 60%. W Polsce 41%.

Najtańsze mieszkanie w dużym mieście Europy kosztuje w przeliczeniu na złoty od 280 tysięcy, a dom do remontu od 520 tys. zł (130 tys. euro). Nowe domy: w Irlandii najczęściej mają 120-150 m˛ i kosztują od 900 tys. zł, w Holandii od 800 tys. zł, w Niemczech od 750 tys. zł, w Szwecji i Danii od 700 tys. zł. Oczywiście o cenie decyduje lokalizacja - podane ceny wcale nie dotyczą domów w dobrych dzielnicach, raczej na obrzeżach stolic. Do tego trzeba dodać cenę działki - nie mniej niż 400 tys. zł. Warto oczywiście pamiętać, że przeciętny Europejczyk zarabia w przeliczeniu od 6-8 tys. zł netto miesięcznie. Polacy mniej, ale i tak jest nad czym myśleć nad Wisłą. Czy i tutaj ceny będą nadal szły w górę, aż zrównają się z cenami w starej Unii? Taka wiedza jest warta fortuny. Wszystko przemawia za tym, że tak będzie. Cudzoziemcy z branży nieruchomości, którzy odwiedzają Polskę, radzą wprost: zadłuż siebie, matkę i dziadków i kupuj ziemię! Powtórzy się scenariusz wzrostu jak w Hiszpanii, Portugalii czy Irlandii. - Sceptycy zauważają, że społeczeństwo nie jest zamożne, więc najmniejszy kryzys może pogrążyć zbyt śmiałych inwestorów. Zawsze może się zdarzyć to, co w Danii w latach osiemdziesiątych, gdzie załamał się rynek nieruchomości. Hossa na kredyty, budowa domów na wynajem i na sprzedaż skończyła się w jednej chwili, jakby rynek nieruchomości stracił oddech: ktoś nie znalazł kupca na dom, nie miał za co spłacać kredytu, firmy budowlane straciły klientów, biura architektoniczne nie dostały zamówień - tak toczyła się ta lawina. Duńczycy wynieśli wiele nauki z tej lekcji - nie wolno zadłużać się stawiając wszystko na jedną kartę. Dziś jednak banki w Danii dają kredyty o stałej stopie procentowej 3-5% na 35 lat! Tak dalece rynek stał się czytelny i przewidywalny, tak dokładnie prześwietla się możliwości kredytobiorcy. No i są ubezpieczenia. A że Dania nie leży poza Europą, może się okazać, że duńscy bankowcy mają także rację, co wysokości oprocentowania kredytów za 30 lat. Czy wciąż będzie tak niskie? Oby.

W Polsce przepowiednie się sprawdzają - ceny domów idą w górę, skokiem popytu było wejście do Unii, ale i tak - ceny nieruchomości wciąż są relatywnie niskie. Co więcej, domy w Polsce buduje się ponad dwa razy taniej. Nie 800 tys. zł, a 250-300 tys. za dom o powierzchni 120-150 m2 (u dewelopera 500 tys. zł). Nic dziwnego, że inwestorzy prywatni i różne fundusze z Europy inwestują w polskie nieruchomości, licząc na pewny zysk. Kto się cieszy, ten się cieszy, na pewno nie te miliony Polaków bez domu, których nie stać na kupno nieruchomości w europejskiej cenie za polskie zarobki.

Pozostaje kredyt hipoteczny i optymizm, że powoli, ale będzie lepiej. Jak we wszystkich krajach wschodniej Europy, czy to w Polsce, na Litwie czy w Czechach młodzi ludzie biorą kredyty na 100% ceny nieruchomości i wierzą w przyszłość. Trochę inaczej niż na Zachodzie - tam wiele lat dobrobytu, pomoc państwa, stabilność zatrudnienia, życiowe oszczędności - nie czynią decyzji kredytowej tak dramatyczną. Na Zachodzie ludzie kupują na kredyt domy, samochody, wakacje. W warunkach polskich taka strategia stawiałaby rodziny wciąż krok od przepaści. I tak już milion z trzech milionów gospodarstw domowych, obciążonych jakimś kredytem, ma problem z płatnością.

Niekontrolowany wysyp domów

Niemca, Holendra czy Szweda zdumiewa apatia, z jaką państwo, a dokładniej urzędnicy w wydziałach budowlanych podchodzą do swojej roli kształtowania i porządkowania środowiska. W krajach Zachodu bardzo dba się o to, by dzielić przestrzeń na zabudowaną i wolną od zabudowy. Tam plany miejscowe skupiają się głównie na zagęszczeniu zabudowy. Urzędnicy mają też świadomość, że trzeba dbać o jednolitość osiedli czy pierzei ulic. Szczegółowy plan zagospodarowania w Niemczech zawiera takie dane o domach, jak wysokości do rynny i do kalenicy, kolor i kąt nachylenia dachu, liczba mieszkań w domu. Architekt gminny ocenia projekt pod względem harmonii z sąsiedztwem, a gąszcz przepisów umożliwia stawianie weta. W Polsce nie widać dbania o porządkowanie przestrzeni. Nowe osiedla mnożą się chaotycznie, wciśnięte między zakłady przemysłowe, hałaśliwe drogi, ugory - niczym lukrowane pudełka wysypywane na miejskie wysypisko. Przepisy architektoniczne nie stawiają barier, inaczej niż na Zachodzie, gdzie inwestorzy też chcieliby budować domy z wieżą albo w kształcie pagody (a jakże!) - ale powstrzymuje ich rachunek kosztów i sprzeciw urzędnika.

Cóż, można też bronić urzędników. Nad Wisłą panuje taki bałagan nieudanych stylów, od domu kostki zaczynając poprzez dworki stawiane gdzie popadnie, po amerykańskie bungalowy, że konia z rzędem architektowi, który potrafi znaleźć jakiś wspólny styl na swoim terenie. Przeszłość chłopska nie inspiruje, dworska daje pole do nadużyć. Może tylko w górach konsekwentnie buduje się domy w stylu góralskim. A jeśli w architekturze jest lepiej, to dzięki harmonii czerwonych spadzistych dachów współczesnych domów...

W starych krajach Unii gminy uzbrajają tereny pod budowę, traktując tę inwestycję jako spełnianie obowiązku państwa. Dbają też o dochody własne - podatki od przyszłych mieszkańców zasilą kasę gminy. W Polsce uzbrajanie terenów wciąż traktuje się jako dopust boży, nie ma na to pieniędzy, poza tym prywatna własność działek utrudnia taką inwestycję. I znów na obronę trzeba powiedzieć, że odkąd zaczęły działać samorządy, gminy nadrabiają podstawowe zaległości - budują wodociągi i kanalizację, łatają drogi, remontują szkoły i przedszkola. Jeszcze nie nadszedł czas, jeszcze nie ma pieniędzy, by zadbać także o budujących.

Pieniądze się znajdą, bo nad właścicielami domów chmury już się zbierają. Chodzi o wprowadzenie podatku od wartości nieruchomości. Podatek katastralny - w Szwecji 1,5% wartości nieruchomości, w Holandii 2,3%, w Danii od 1 do 3%. W Polsce wciąż warto budować się daleko od miasta, bo podatek od nieruchomości jest tam groszowy; czynszem stają się wydatki na dojazd - paliwo i utrzymanie samochodu. W Unii fiskalizm jest zdecydowanie bardziej rozbudowany. Podatki od deszczu (za odprowadzanie do kanalizacji burzowej wody deszczowej z dachu oraz z powierzchni nieprzepuszczalnych - chodników, podjazdów), od parkującego na ulicy przed domem samochodu - to przyjdzie i nad Wisłę.

Na razie państwo i właściciele domów żyją jakby obok siebie. Na Zachodzie gminy dopłacają do inwestycji ekologicznych mieszkańców, takich jak wymiana kotła albo zainstalowanie baterii słonecznych. Niemcy stawiają potężne wiatraki, chcąc 10% energii pozyskiwać ze źródeł ekologicznych. W Polsce ten temat nie istnieje - tu zapóźnienia są milowe, a do łask wracają kotły na drewno, bo w sąsiedztwie lasów łatwo pozyskać tani opał.

Dom jak gniazdo

Holender, Duńczyk, Niemiec po krótkiej wizycie stwierdzą zgodnie, że standardy życia i aspiracje Polaków są europejskie, tylko rzeczywistość skrzeczy niedopracowanymi szczegółami. Domy budowane poza miastem, pęd do życia bliżej natury - i pięknie! - tylko dojazd do pracy nie autostradą, ale źle utrzymaną niebezpieczną drogą. Chęć posiadania domu jest naturalna - a praktyka? Odyseja inwestora, który jak pierwszy osadnik zaczyna budowę na polu (tania działka!), gdzie jeszcze wczoraj wykopano ziemniaki. Prąd w drodze, woda osiem metrów pod ziemią - trzeba wiercić studnię, szambo do zrobienia zamiast kanalizacji. Za sąsiada zające w kapuście, droga po deszczu zamienia się w tor przeszkód - ale nic nie jest w stanie załamać człowieka z żelbetu, czyli polskiego inwestora. To się w głowie Europejczyka sytego wygód nie mieści!

To co najbardziej uderzy cudzoziemca, czego może i pozazdrości Polakom, to własnego domu traktowanego jak rodzinne gniazdo. To coś więcej niż dom - zyskowna nieruchomość, którą trzeba zamienić na lepszą wraz ze zmianą życiowego statusu albo potrzeb. Dom w Polsce wciąż ma znaczenie magiczne, ma swoje fundamenty, ale i ludzkie korzenie. To coś cennego - emocje, przywiązanie, ciepło rodzinne - coś, co zagubiło się w racjonalnym, zyskownym świecie Zachodu. To ciepło przenika na ulice - wciąż gwarne, spontaniczne - jakże różniące się od pustych ulic starych sytych krajów Unii. Oto największa różnica: kto w Polsce buduje dom, nie tylko daje dowód życiowego sukcesu, ale też buduję rodzinne więzi, historię, poczucie sensu i spełnienia. W Europie można wiele zyskać, ale cieplej niż we własnym domu nad Wisłą już nie będzie.

Tekst i zdjęcia Andrzej T. Papliński, "Murator" (apaplinski@murator.com.pl)